【杭州】杭州楼市第二波降价潮来袭

    杭州楼市第二波降价潮来袭

种种迹象正在暴露一个事实：杭州楼市降价已经无处藏身。

乐居注：房价去哪儿？近日，继杭州、常州等二三线城市甩盘或大幅降价促销后，一线城市楼市也出现降价信号：万科北京新盘降价入市。全国房价涨幅持续收窄，楼市降温趋势明显，降价潮真来了么？你认为下一个房价最有可能下降的城市是？

库存量仍是绕不过去的一道坎。

德信北海公园与天鸿香榭里的马年第一降，让杭州楼市充斥着各种不利舆论，全国不同动机的人在外围抛掷自己的诉求，让杭州一时弥漫着阴谋的味道。随后，杭州媒体人士与机构专家集体为杭州楼市站台，驳斥最离谱的杭州崩盘论。

尽管不乏楼市专家以“纯粹个企行为”为之护驾，以及开发商频频发布成交捷报，但杭州楼市降价预期并没有完全打消，加上杭州房贷收紧，多数购房者仍被观望情绪控制。

根据新浪乐居调查，其实不少楼盘都已经价格松动，暗地里给出不少优惠或变相降价。但真正让杭州降价无处藏身的是萧山楼盘开元名郡与雅戈尔西溪晴雪，前者最高直降2700元/平米，后者被指降价百万促销。

在不少杭州楼市观察人士看来，这被定义为杭州楼市第二波降价。

降价在杭州萧山打响

萧山房地产市场一直处于独立自主状态，很少受来自杭州主城区的影响。这得益于萧山市场一向供需平衡。但随着金地、万科、绿城、九龙仓以及恒大等越来越多的开发商进驻，萧山已经不再能独善其身。

最直观的表述是萧山库存量接近2万套，这被引证为开元名郡选择降价促销最重要的外部因素。

据新浪乐居获得消息，开元名郡将目前在售的13号、14号楼剩余170套左右的房源进行降价促销，降价幅度1600至2700元/平米不等，降价后均价为12500元/平米。与此同时，为避免发生房闹事件，开发商主动提出对老业主进行差价补偿，实施方案则是给3月15日之前统一签约的老业主每人赠送一个车位。

3月20日消息一经披露，开元名郡售楼处挤满了第一批老业主。开元房产萧山区域公司营销总监骆承武告诉新浪乐居，降价消息还未正式对外公布，要做的第一件事就是先安抚老业主，主动通知老业主前来办理。

根据透明售房网数据显示，截至目前，开元名郡成交套数为81套，也就是说，开发商要补偿车位81个。

“主要是基于集团战略调整的考虑。”骆承武接受乐居采访时表示，最终作出价格调整的主要原因是集团要大力发展酒店业务，更注重现金流回笼。

在骆承武向乐居作出的解释看来，这是开元房产根据市场因素作出的主动行为。而所谓的市场因素则是库存量接近2万套，尽管需求存在，但由于房价坚挺，萧山市场的整体去化速度正在放慢。“我们降价希望能激活市场，快速走量。”骆承武说。

对此，多年来一直专研萧山楼市、萧山日报房产部主任叶建英给出自己的看法。“开元名郡拿地价为5254元/平米，降价后均价12500元比较合理。”叶建英表示，开元名郡赶在外来大鳄之前作出市场动作，说明萧山本地房企做好了应对外来大鳄的准备。

而对于萧山市场的判断，叶剑英认为目前还相对稳定，即使降价也是相当斯文。未来萧山市场不太可能出现块状降价，最大可能是点状式降价。

与上述观点不同的是，朗盛机构副总经理胡炯侃认为，萧山高举降价旗帜对区域内类似性楼盘会产生较大影响。“那些对资金需求较大的开发商或销售周期太长的项目，不排除紧跟开元步伐。”胡炯侃接受采访时表示，由于前两年绝大多数刚需楼盘进行以价换量，导致市场客户严重透支。胡炯侃告诉乐居记者，目前市场里客户质量越来越差，最终迫使开发商只能持续以价换量的销售策略。

值得一提的是，萧山市场转变并不是从开元名郡开始。一直是萧山降价先锋的绿都房产在今年2月份曾有一次低调降价，旗下刚需项目四季华庭以9折优惠推出最后一幢楼，折后均价12800元/平米，相当于两年前的市场价格。

主城区的降价影子

杭州11.2万套库存悬而未决，开发商仍受压迫。

3月20日上午，一条《西溪晴雪单套降价百万促销》消息吸引不少眼球。随后新浪乐居从西溪晴雪售楼处了解到，该楼盘确实推出10套左右特价房，大部分位于沿天目山路的22号楼的1楼、2楼和顶楼，户型面积为180方，价格区间为13000元/平米-14500元/平米，均价在14000元/平米左右。

此前，西溪晴雪在售房源均价约为17000元/平米，相比来说，特价房便宜了3000元/平米左右，若与去年该户型房源最高售价23000元/平米相比，则降幅更甚，上述“降价百万促销”的结论，也是据此得出。

联系雅戈尔折损4.84亿保证金退地事件，有媒体直指雅戈尔此次促销为“做空杭州楼市”。不过，杭州雅戈尔置业一位负责人接受新浪乐居采访时对此予以否认。“这有点夸大其词，”该负责人反驳道，“这只是企业方面比较单纯的一个销售动作，且数量只有10套左右，并不能上升到‘做空杭州楼市’的层面。”

对“降价百万”的说法，该负责人也拒不认同。“对多层房源来说，采光不佳的低楼层本来定价就会较低，比如一楼一般比二楼要便宜1000元/平米左右，而我们这次推出的特价房都是这类房源，所以降幅根本没有外界传的那么高。”

然而不管降幅多少，西溪晴雪特价房消息放出之后，收效立竿见影。新浪乐居在3月20日下午致电售楼处时被告知，10套特价房已有5、6套房源被购房者选走。而在透明售房网上，西溪晴雪此前一个月内都未显示有房源成交。

自北海公园、天鸿香榭里高调降价后，“特价房”在杭州楼市蔚然成风，绿地旭辉城、德信中外公寓、玺之湾、野风现代中心等项目纷纷于近期推出为数不等的特价房。

杭州新浪乐居副主编上官剑认为，特价房是目前特定市场环境下的产物。在马年杭州楼市首降后，由于考虑到降价有损房企品牌度，因此各板块开发商没有应声响应，在这种情况下，开发商重拾特价房，变相降价。“在楼市僵化的当下推出特价房，一方面是了解购房者的价格底线，另一方面是摸清老业主的心理承受能力。”上官剑说。

更有业内人士替开发商剥离特价房虚伪外衣。“对那些不敢明降的开发商来说，往往以特价房形式吸引购房者到场后，再偷偷增加特价房数量。”上述业内人士告诉乐居记者，这是现在很流行的一种降价手段。

已有房源在售的楼盘只能无奈打出特价牌，而计划首秀的项目则可通过多种灵活手段采取低开方式。

据悉，将于3月底首开的万科公园大道，在原来“豪华版”装修外，又推出一款“时尚版”装修风格。前者预计均价在24000元/平米，后者均价拉低至21000元/平米。这也意味着，购房者门槛又下调了3000元/平米。

高端市场也不能幸免。楼面价高达24621元/平米的地王项目九龙仓君玺，亦于3月20日宣布了其低开价格：起价37900元/平米，小户型均价40000元/平米，大户型均价45000元/平米，精装标准5000元/平米。而在此前，其释放的价格信息为46000-50000元/平米，下调了5000元/平米。

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